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23 septembre 2026
L'état des lieux a souvent mauvaise réputation : une formalité qu'on bâcle avant de rendre les clés, ou un poste de frais sur lequel on cherche à économiser. Pour en parler concrètement, nous avons interrogé Thomas Claude, expert en états des lieux avec qui nous collaborons régulièrement pour accompagner nos propriétaires à Bruxelles et dans le Brabant wallon.
L'état des lieux, une simple formalité ?
Alors non, clairement pas. Beaucoup de personnes le considèrent comme une simple case à cocher avant de récupérer les clés, ou comme un poste de frais sur lequel il serait possible de rogner. En réalité, la mission d'état des lieux, qu'il s'agisse de l'entrée ou de la sortie, ainsi que le procès-verbal qui en découle, constituent des éléments essentiels pour protéger les parties.
« Un état des lieux bâclé, c'est un litige qui dort. »
— Thomas Claude, expert en états des lieux
Combien de temps cela prend-il, et qu'est-ce qu'on regarde en plus des murs et des sols ?
Pour un appartement de deux chambres, il faut facilement compter entre 45 minutes et 1 heure 20 sur place lorsque l'état des lieux est réalisé sérieusement. Et cela concerne uniquement la visite sur place.
Lors d'un état des lieux d'entrée, il faut décrire l'ensemble du bien, pièce par pièce et élément par élément. Vient ensuite tout le travail administratif : transcription des constatations, rédaction du rapport et intégration de l'ensemble des détails qui s'y rapportent.
Pour un état des lieux de sortie, un comparatif est effectué entre l'état des lieux d'entrée du bien et la situation ainsi que l'état d'entretien du bien au moment de la sortie. Un chiffrage des éventuels dégâts locatifs et des différents manquements constatés est ensuite réalisé.
On ne regarde évidemment pas uniquement les murs et les sols : les joints en silicone, l'état des châssis, le bon fonctionnement de chaque prise électrique et de chaque robinet, les éventuelles traces d'humidité, les entretiens effectués ou non, ainsi que de nombreux autres éléments qui peuvent être invisibles à l'œil non averti. Ce sont souvent ces détails qui font toute la différence au moment de l'état des lieux de sortie.
Qu'est-ce qui crée le plus de litiges à la sortie ?
Sans hésiter : la distinction entre l'usure normale et la dégradation. Un propriétaire qui souhaite, par exemple, retenir une partie de la garantie locative pour une peinture jaunie après six années d'occupation : ce type de situation ne tient généralement pas juridiquement, mais reste un grand classique des discussions et des litiges.
Il y a également la question du nettoyage du bien, qui doit être réalisé lors de la sortie. Les notions de propreté peuvent être très subjectives et varier d'une personne à l'autre. Toutefois, la définition juridique du nettoyage repose sur des critères objectifs et ne peut pas être adaptée en fonction de la perception de chacun.
Un conseil pour un propriétaire ?
Investissez dans un état des lieux d'entrée impeccable, avec des photographies et des descriptions claires et précises de chaque pièce. C'est probablement l'un des meilleurs investissements que vous puissiez réaliser. Sans référence précise de l'état du bien au départ, il devient en effet très difficile, voire impossible, de démontrer l'existence d'une dégradation au moment de la sortie.
Une anecdote qui illustre bien le métier ?
Il y a notamment le cas d'un locataire présentant un syndrome de Diogène, qui était sincèrement convaincu que son appartement était propre. C'est un exemple qui illustre bien la complexité du métier. La propreté est déjà une notion relativement subjective d'une personne à l'autre. Lorsqu'une pathologie entre également en jeu, la situation devient encore plus complexe à gérer.
Dans ce type de situation, il faut rester strictement factuel dans l'état des lieux, sans porter de jugement, tout en essayant de faire comprendre la situation avec tact. Et ce n'est pas toujours simple.
Qu'est-ce qui a changé avec le PEB, l'humidité et la sécurité ?
Le PEB a véritablement rebattu les cartes. Aujourd'hui, ces critères sont systématiquement pris en considération dans l'évaluation d'un bien, alors qu'il y a une dizaine d'années, le PEB occupait une place beaucoup moins importante dans les préoccupations liées à l'immobilier.
Concernant l'humidité et la sécurité, les normes se sont également renforcées et, naturellement, les attentes des locataires ont évolué en parallèle. Il faut également tenir compte du fait que les normes diffèrent selon les Régions et qu'elles sont régulièrement amenées à évoluer. L'ensemble de ces éléments complexifie donc la mise en conformité d'un bien de manière générale.
Comment devient-on expert en états des lieux ?
Mon parcours est le fruit de plusieurs expériences dans le secteur immobilier. J'ai toujours été attiré par le métier d'expert, mais je souhaitais d'abord comprendre l'immobilier dans sa globalité. J'ai donc voulu engranger un maximum d'expérience et de connaissances, notamment concernant le bâti, à travers différentes fonctions : syndic de copropriété, gestionnaire de biens et gestionnaire de primes à la rénovation.
Par la suite, j'ai décidé de me lancer pleinement dans le métier d'expert. J'ai alors suivi une formation auprès d'un cabinet d'experts-géomètres ainsi que d'un cabinet d'experts en immobilier. Ces professionnels m'ont formé et accompagné pendant près de trois ans. Cette période m'a permis d'acquérir une expérience solide et une vision plus complète du métier, avant de me lancer à mon compte dans cette activité.
Vous êtes propriétaire et vous voulez éviter ce genre de litiges ? Chez Grand Place, notre service de gestion locative s'appuie sur des experts comme Thomas Claude pour sécuriser chaque état des lieux, à l'entrée comme à la sortie. Contactez-nous pour en discuter ou réservez votre état des lieux directement auprès de Thomas Claude.